智通財經獲悉，申萬宏源釋出研報稱，受電商需求結構調整及供給釋放影響，過去一年倉儲物流行業深度調整，市場租金承壓倉儲。26-27年，多隻REITs將迎超20%租約集中到期，換租浪潮仍在釋放中，回撥佈局視窗已然顯現。行業目前供大於求，需求端與新增供應基本持平。配置上，建議圍繞三大維度逢低篩選，一是區位，二是資產質量，三是運管能力。
申萬宏源主要觀點如下倉儲：
受電商需求結構調整及供給釋放影響倉儲，過去一年倉儲物流行業深度調整，市場租金承壓
傳導至REITs層面，不同租賃模式壓力路徑顯著分化：市場化租賃型直面市場波動，出租率與租金普遍承壓;關聯方整租型依託長約鎖定，存續期內現金流高度穩定，但長租約約定的年度租金增長在市場下行期形成估值“陷阱”——存續期租金持續脫錨上行，到期續租時需一次性迴歸市場水平，降幅遠超市場化租賃型的漸進式調整倉儲。嘉實京東倉儲REIT重慶、廊坊專案續租租金分別下調16%、30%，即為“溢價迴歸”的典型案例。二級表現上，該REIT續租公告前價格下跌約10%，續租落地後反彈約10%，基本收復跌幅，表明優質資產在換租擾動中的過度回撥往往為後續修復提供視窗。26-27年，多隻REITs將迎超20%租約集中到期，換租浪潮仍在釋放中，回撥佈局視窗已然顯現。
行業：供大於求倉儲，租金普降
供給端，25Q3全國物流地產新增供應118萬㎡，同比下降40%，供應節奏放緩，新增供應集中於上海、廣州和東莞;預計25-26年新增超400萬m2，廣州、上海等五省市主導倉儲。需求端，受貿易摩擦、電商轉型影響，25Q3主要物流市場淨吸納量約123萬㎡，同比縮量，但與新增供應基本持平。市場租戶成本敏感度較高疊加供應釋放，市場呈現租金與出租率雙重承壓態勢，26年3月，全國32個城市通用倉儲平均月度租金為23.22元/㎡/月，平均月度空置率15.82%，分別位於20年以來0%、95%分位值。其中，廣州、東莞、嘉興等8個城市透過租金下調有效改善空置，而北京、上海、南京、武漢等15個城市則量價雙降。
區域：京津冀分化倉儲，長三角放量，珠三角承壓，成渝趨穩
至25Q3末，長三角存量較多，珠三角空置率最低且租金位居第一，京津冀、長三角租金次之但空置率超25%倉儲。1)京津冀：核心城市北京、天津、廊坊租金持續下滑，其中北京25年入市面積超100萬㎡，而廊坊、天津新增放緩，承接外溢需求後市場回暖;2)長三角：23年起邁入供應高峰，25Q3末存量佔全國46%，區域內城市已進入租戶方市場，而價格競爭促進了上海周邊常熟、太倉等市場的需求釋放。3)珠三角：儘管空置率最低且平均租金居首，但在電商需求趨緩與新增供給衝擊下，25Q3租金環比跌幅高達13%。預計25Q4-26年新增供應規模相當於現有存量，市場將持續承壓。4)成渝：雙城主導市場，成都、重慶去化穩定，租金環比降幅邊際收窄。5)長江中游：武漢仍處於存量消化階段，租金持續下行，預計25H2-26年合計將有57萬㎡新增供應入市，且以市場化運營商為主導，將進一步加劇區域性市場競爭。
配置上倉儲，建議圍繞三大維度逢低篩選
